Osebna služnost in nepremičninski davek

OSEBNA SLUŽNOST: Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. Če je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja ne sme biti daljši od trideset let. Imetnik osebne služnosti ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje, če ta zakon tako določa.

NEPREMIČNINSKI DAVEK:

Z urejeno osebno služnostjo na nepremičnini, lahko pridobite status rezidenčne nepremičnine. Potrebno pa je upoštevati naslednje omejitve in lastnosti:

• Samostojnost nepremičnine: Osebna služnost mora biti vpisana na celotno nepremičnino, pri čemer se za namene davka na nepremičnine kot samostojna nepremičnina upošteva nepremičnina, kot je na presečni datum evidentirana v registru nepremičnin s samostojno identifikacijsko oznako.
• Zavezanec za plačilo davka: Imetnik osebne služnosti postane zavezanec za davek na nepremičnine.
• Solastništvo: Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu. Vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. 
• Tuja stvar: Osebna služnost je stvarna pravica na tuji stvari. Torej osebne služnosti ne morete podeliti osebi, ki je že solastnik.
• Izogib zakonskim obveznostim: Zakon o notarjatu v 23. členu določa da Notar ne sme opravljati zadev iz 2. člena tega zakona v poslih, ki so po zakonu nedopustni ali o katerih sumi, da jih stranke sklepajo samo navidezno ali zato, da bi se izognile zakonskim obveznostim ali da bi protipravno oškodovale tretjo osebo. Prav tako notar ne sme poslovati z osebo, o kateri ve, da zaradi mladoletnosti ali iz drugega zakonskega razloga ni sposobna skleniti pravnega posla.
• Prepis in bremenitev otrok: Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerij v 111. členu določa, da starši smejo s privolitvijo centra za socialno delo odsvojiti ali obremeniti stvari iz premoženja svojega otroka samo zaradi njegovega preživljanja, vzgoje in izobrazbe, ali če to zahteva kaka druga njegova korist.

VRSTE OSEBNIH SLUŽNOSTI:
1. UŽITEK: Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se ohranja njena substanca. Predmet užitka je lahko nepotrošna stvar ali pravica, iz katere izvirajo obresti ali druge koristi. Užitkar svoje pravice ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje. Predmet užitka je lahko tudi solastniški delež. V tem primeru ima užitkar pravico izvrševati užitek v obsegu solastnikove pravice. Užitek se lahko ustanovi tudi na delu nepremičnine tako, da nepremičnino skupaj uporabljata in jo uživata lastnik in užitkar. V tem primeru se v njunem medsebojnem razmerju šteje, kot da bi bil z užitkom obremenjen solastniški delež, ki ustreza obsegu uporabe stvari v korist užitkarja. V razmerju do tretjih pa se šteje, da je nepremičnina obremenjena kot celota. Užitek nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Za nastanek užitka se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti užitek, zahteva še izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa ta zakon. Za pridobitev užitka na nepremičnini se zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Užitek na premičnini se pridobi z izročitvijo stvari. Užitek na pravici se pridobi s poslom, ki je potreben za prenos pravice. Užitek nastane z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna. Užitkar mora lastnika obveščati o vseh okoliščinah, pomembnih za stvar in mu dopustiti, da jo enkrat letno pregleda. Užitkar mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. Užitkarja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Če užitkar ne izpolni katere od obveznosti iz prejšnjega odstavka in je ogrožena substanca stvari, lahko lastnik od užitkarja zahteva primerno zavarovanje. Če mu užitkar tega zavarovanja ne da, lahko lastnik zahteva predčasno prenehanje užitka. V tem primeru ima užitkar pravico do nadomestila za predčasno prenehanje, ki ga sodišče določi, upoštevaje stanje stvari in pričakovano trajanje užitka. Izredna popravila 238. člen (1) Če je treba zaradi višje sile ali izrabe stvari opraviti popravilo, ki presega okvire vzdrževanja, mora užitkar o tem nemudoma obvestiti lastnika. (2) Če lastnik v primeru iz prejšnjega odstavka na svoje stroške opravi popravilo, mu užitkar dolguje obresti na vrednost opravljenih del, potrebnih za vzpostavitev stanja stvari ob ustanovitvi užitka. Obresti zapadejo v plačilo konec vsakega koledarskega leta, za zadnje leto pa ob prenehanju užitka. (3) Če lastnik v primeru iz prvega odstavka tega člena v razumnem roku noče opraviti popravila, ga lahko opravi užitkar na svoje stroške. Povrnitev teh stroškov se lahko zahteva ob prenehanju užitka po pravilih, ki veljajo za dobrovernega posestnika. Užitkar mora dopustiti lastniku stvari, da med trajanjem užitka na svoje stroške opravi izboljšave stvari. Za čas, ko je zaradi izvedbe del omejena užitkarjeva pravica, mu lastnik dolguje denarno nadomestilo. Po prenehanju užitka mora posestnik vrniti stvar njenemu lastniku. Če stvari ni mogoče vrniti v stanju, v kakršnem je bila v trenutku ustanovitve užitka, lahko lastnik zahteva nadomestilo za izgubo zaradi poslabšanja. Užitkar ne odgovarja zaradi poslabšanj, ki so posledica redne uporabe stvari ali višje sile. Užitek preneha s potekom časa, odpovedjo užitkarja ali s smrtjo oziroma prenehanjem užitkarja. Odpoved je enostranska izjava užitkarja, da se svoji pravici odpoveduje. Če je predmet užitka nepremičnina, užitek preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Užitek preneha, če je stvar uničena. Če na mesto uničene stvari stopi nova stvar ali pravica, se užitek prenese na to stvar ali pravico.  Predmet užitka so lahko tudi potrošne stvari in pravice, ki ne dajejo obresti ali koristi. V tem primeru se šteje, da je bila dana v užitek denarna vrednost stvari ali pravice, ki se ob prenehanju užitka vrne lastniku. Če je tako posebej dogovorjeno, mora užitkar vrniti valorizirano glavnico. Za nepravi užitek se smiselno uporabljajo določila tega zakona o užitku. Vsi zahtevki za nadomestilo iz razmerja med lastnikom in užitkarjem zastarajo v enem letu od njihovega nastanka.

2. RABA: Raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca. Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari.  Imetnik rabe lahko uporablja stvar v obsegu, ki izhaja iz pravnega naslova, ki je podlaga za ustanovitev. Imetnik izvrševanja rabe ne more prenesti na tretjo osebo. Za osebno služnost rabe se smiselno uporabljajo določila tega zakona o užitku. Če je obseg rabe določen tako, da lahko stvar uporabljata skupaj lastnik in imetnik rabe, se smiselno uporabljajo določila tega zakona o užitku na delu nepremičnine.

3. SLUŽNOST STANOVANJA: Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca. Imetnik služnosti stanovanja ima pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše. Izvrševanja služnosti stanovanja se ne more prenesti na tretjo osebo. Za osebno služnost stanovanja se smiselno uporabljajo določila tega zakona o užitku.

Več info: http://www.vlada.si/teme_in_projekti/nepremicnine_in_davek/osebna_sluznost/